1. Persönliche FinanzenImmobilieninvestitionen10 Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu steigern

Von Robert Tyson, Eric Tyson

Grundsätzlich haben Sie vier Möglichkeiten, eine Rendite für Ihre Immobilieninvestitionen zu erzielen: Cashflow, Eigenkapitalaufbau durch Kreditrückzahlung, Steuervorteile und Wertsteigerung von Immobilien. Ein großartiger Aspekt von Immobilien ist, dass Sie Immobilien kaufen können, die Ihren finanziellen und persönlichen Bedürfnissen entsprechen. Unterschiedliche Eigenschaften zielen eher darauf ab, eine dieser Renditen zu erzielen als eine andere. Zum Beispiel kann sich ein Anleger mit einem erheblichen erwirtschafteten Einkommen auf Immobilien mit Steuervorteilen konzentrieren und sich weniger Gedanken über den Cashflow machen. Investoren, die sich dem Ruhestand nähern, bevorzugen Immobilien mit Cashflow. Und alle Investoren, die ihren Mietobjekterwerb finanziert haben, profitieren von der Aufstockung des Eigenkapitals und freuen sich auf eine Aufwertung.

Erfolgreiche Immobilieninvestoren fragen sich immer wieder: „Wie kann ich die Rendite meiner Immobilieninvestitionen in den einzelnen Kategorien verbessern?“ Mit mehr als zehn der besten Möglichkeiten können Sie Ihre Rendite mit Mietobjekten steigern.

Mieten erhöhen

Obwohl die meisten Mietobjekte andere Einnahmequellen haben, sind die Mieten fast immer die größte Einnahmequelle. Immobilieninvestoren beginnen weise mit dem Verständnis, dass Mietsteigerungen zu einem höheren Cashflow führen.

Mieten als Immobilieninvestitionen

Eine der häufigsten Herausforderungen für Immobilieneigentümer ist es jedoch, die richtige Miete festzusetzen und die optimalen Marktmieten für die Umsätze der Mieter aufrechtzuerhalten. Viele Vermieter zögern, die Mieten zu erhöhen, weil sie befürchten, dass ihre guten Mieter abreisen könnten. Dies ist ein berechtigtes Problem, das Sie jedoch nicht daran hindern sollte, die Mieten auf das Marktniveau zu bringen - eine der schnellsten und einfachsten Möglichkeiten, Ihren Cashflow zu verbessern. Natürlich sollten Sie immer nach kostengünstigen Möglichkeiten suchen, um die Immobilie zu verbessern, und sicherstellen, dass Ihre Mieten wettbewerbsfähig sind und einen fairen Wert haben.

Wir empfehlen, den Mietpreis jedes Jahr moderat zu erhöhen, anstatt zwei oder drei Jahre zu warten und dann Ihre Mieter mit einem starken Anstieg auf einmal zu treffen. Aufgrund dieser konsistenten und vorhersehbaren Strategie ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mieter umziehen, geringer. Sie verstehen, dass die Betriebskosten von Jahr zu Jahr leicht steigen. Die meisten gewerblichen Mietverträge enthalten jährliche Mietanpassungen, die an einen Verbraucherpreisindex gebunden sind oder Mietpreiserhöhungen vorsehen. Nutzen Sie diese effektive Strategie für alle Arten von Mietobjekten.

Wenn sich Ihre Mieten bereits auf Marktniveau befinden, sollten Sie die Immobilie aufwerten, um höhere Mieten zu rechtfertigen. Vielleicht kann das Hinzufügen einer kombinierten Mikrowellen- / Abluft-Einheit über dem Herd, Granitarbeitsplatten, verspiegelten Schranktüren, reservierten Parkplätzen, Schließfächern oder einem Deck oder einer Markise eine Verbesserung bewirken, die eine höhere Miete rechtfertigt. Nutzen Sie Ihre Marktanalyse oder Mietumfrage für wettbewerbsfähige Immobilien, insbesondere für Immobilien, die die gewünschten Mieten aufweisen, um zu sehen, was sie bieten und auf welchem ​​Mietniveau. Jegliche Verbesserungen, die die Lebensqualität verbessern oder die Immobilie auf ein Niveau bringen, das den teureren Immobilien in der Region ähnelt, können zu höheren Marktmieten führen. (Marktanalysen und Mietumfragen werden in Roberts Bestseller Property Management Kit for Dummies behandelt.)

Umsatz reduzieren

Der wichtigste Faktor für die Ermittlung der Aufwendungen der meisten Mietobjekte ist der Umsatz. Sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien ist die Mieterfluktuation für das Endergebnis einfach schlecht. Ein Mieterauszug bedeutet mit ziemlicher Sicherheit einen Verlust an Mieteinnahmen, und Sie leiden unter den gestiegenen Ausgaben (Marketing, Leasingprovisionen, Mieterscreening, Wartung und Reparaturen sowie häufig Kapitalverbesserungen), um die Mieteinheit oder Suite zur Verfügung zu stellen potenzielle Mieter. Wenn qualifizierte Mieter langfristige Mietverträge abschließen (mit Mietpreiserhöhungen), die Immobilie kontinuierlich in Top-Zustand erhalten und auf die Mieter eingehen, kann dies zu einer Verringerung der Mieterfluktuation führen, was sich direkt auf das Betriebsergebnis und den Cashflow auswirkt. Dies erhöht auch den Wert Ihres Gebäudes. Dies ist Ihr Ziel, wenn Sie eine Refinanzierung vornehmen, sich für einen Verkauf entscheiden oder die steuerlich aufgeschobene 1031-Börse nutzen, um Ihre Investition in ein Objekt mit höherem Einkommen umzuwandeln.

Ein weiteres wirksames Instrument zur Reduzierung von Mietausfällen bei Mieterumschlägen ist die Vorvermietung der Mieteinheit oder der gewerblichen Mietersuite. Wenn Sie die Miete an einen neuen Mieter weitervermieten können, der nur wenige Tage oder Wochen nach dem Ausscheiden des aktuellen Mieters in Besitz genommen wird, können Sie Ihre verlorene Miete drastisch reduzieren und Ihren Cashflow steigern. Bitten Sie umgehend um Erlaubnis, nachdem Sie die Kündigung eines Mieters erhalten haben, festzustellen, was Sie tun müssen, um die Immobilie für den nächsten Mieter vorzubereiten. Beginnen Sie auch mit der Werbung für einen neuen Mieter und holen Sie sich die Mitarbeit des abgehenden Mieters, um die Immobilie zu zeigen. Die Vorvermietung ist eine der einfachsten Möglichkeiten, um Ihr Nettoeinkommen zu steigern. Sie erfordert jedoch eine gewisse Planung und einen kooperativen, ausscheidenden Mieter, den Sie haben sollten, wenn Sie ein gewissenhafter und gewissenhafter Vermieter waren und auf die Bedürfnisse Ihres Mieters eingegangen sind.

Leasingoptionen in Betracht ziehen

Eine Leasingoption ist eine Vereinbarung, die dem Mieter das Recht einräumt, das Leasingobjekt für einen bestimmten Zeitraum zu einem festgelegten Preis zu erwerben. Verkäufer nutzen in der Regel Leasingoptionen in langsamen Immobilienmärkten, um zusätzliches Interesse an der Immobilie zu wecken - selbst ein potenzieller Käufer, der derzeit keine Anzahlung leistet, hat die Möglichkeit, schließlich Hausbesitzer zu werden.

Es gibt viele andere Vorteile für den Vermieter, der bereit ist, einen Mietvertrag mit der Option zum Kauf der Immobilie abzuschließen. Sie können die Immobilie häufig zu einem Wert verkaufen, der über dem aktuellen Markt liegt. Für die Leasingoption wird normalerweise eine einmalige Optionsgebühr erhoben, die Sie einbehalten können, wenn der Käufer die Option nicht ausübt. Außerdem zahlt der Mieter / Käufer in der Regel eine höhere monatliche Mietzahlung mit einer Leasingoption, da ein Teil der Zahlung auf den endgültigen Kaufpreis angewendet wird. Die höheren monatlichen Zahlungen können für Sie von Vorteil sein, wenn die Cashflows für die Immobilie derzeit negativ sind.

Entwickeln Sie eine Marktnische

Seniorengerechte Mietobjekte waren schon immer beliebt, und die demografische Entwicklung bestätigt eindeutig die anhaltende Aufmerksamkeit für diese dynamisch wachsende Marktnische. Einige Seniorenimmobilien zielen auf diejenigen ab, die besondere Pflege- und Verpflegungsdienste benötigen, und das ist für viele Vermieter schwierig. Es besteht jedoch ein wachsender Bedarf an Immobilien mit Aktivitäten und sozialen Programmen, die aktive Senioren ansprechen und keine speziellen Fähigkeiten oder bedeutenden Kapitalinvestitionen erfordern.

Ausgerechnet in Las Vegas hat Robert mit Apartments für Nichtraucher Erfolge erzielt. Nach einem langen Arbeitstag in einer rauchigen Umgebung muss eine gesundheitsbewusste Nichtraucherin keinen Rauch mehr von ihrem Nachbarn in ihre Mieteinheit strömen lassen. Obwohl die gründliche Reinigung, vollständige Neulackierung und Installation aller neuen Bodenbeläge und Fensterabdeckungen im Voraus zusätzliche Kosten verursacht, ist die Nachfrage (und damit die Auslastung) nach diesen Einheiten hoch. Dieser Trend setzt sich durch, und mehrere Bundesstaaten setzen sogar Gesetze um, nach denen die Vermieter rauchfreies Wohnen anbieten müssen, sodass Sie dem Trend möglicherweise auch einen Schritt voraus sind. Sie können sich sogar für niedrigere Unfall- und Feuerversicherungssätze qualifizieren.

Laut einer Studie des National Multi Housing Council (NMHC) ist auch das Wohnen von Studenten eine potenzielle Chance. Einige Immobilieninvestoren finden den Markt reif für die Renovierung von Mieteinheiten; College-Studenten hätten heutzutage lieber eine private Mieteinheit mit eigenem Bad und High-Speed-Internetverbindung als einen traditionellen Schlafsaal. Es kann eine Herausforderung sein, herauszufinden, wie man mit der Saisonalität von Studentenunterkünften umgeht, aber dieser Markt wird weiterhin mehr Möglichkeiten bieten. Ziehen Sie in Betracht, Mietverträge mit einer Mindestmietdauer von 12 Monaten zu einer etwas niedrigeren Durchschnittsmiete anzubieten, damit Sie diese saisonalen Herausforderungen meistern können. Besser eine etwas niedrigere Monatsmiete für mindestens 12 Monate als etwas mehr pro Monat für nur 8–9 Monate!

Pflegen und renovieren

Die Anziehungskraft oder der erste Eindruck, den Ihre Immobilie vermittelt, ist entscheidend für Ihren Gesamterfolg. Der weitaus einfachste Weg, den Cashflow und den Wert zu steigern, besteht darin, die in den meisten Immobilien festgestellte verzögerte Wartung einfach zu bereinigen und in Angriff zu nehmen. Eine der Grundregeln für Immobilien ist Grundangebot und -nachfrage. Wenn Ihre Immobilie wirklich auffällt und viel besser aussieht als vergleichbare Objekte, erzeugen Sie eine hohe Nachfrage. Ihre Miete bleibt zu Spitzenmieten belegt. Darum geht es beim Cashflow.

Neben der Behebung der einfachen verzögerten Wartung besteht eine weitere Möglichkeit zur Steigerung des Cashflows (und des Werts) in der Renovierung der Immobilie. Der Schlüssel hier ist, Geld nur für Gegenstände auszugeben, die das Eigentum aufwerten und eine schnelle Amortisation ermöglichen. Beispiele hierfür sind Submetering-Dienstprogramme, das Aufrüsten von Geräten oder das Hinzufügen neuer Funktionen, die von Mietern gewünscht werden.

Bei der Vermietung von Wohngebäuden ist die Modernisierung von Bädern und Küchen der beste Return on Investment innerhalb der Einheiten. Das Hinzufügen von Systemen zur Beschränkung des Zugangs von Nichtansässigen zum Parken und zur Gebäudeeinfahrt kann auch in städtischen Gebieten eine positive Verbesserung darstellen, da die Kriminalität für viele Mieter ein Problem darstellt. Bei Gewerbeimmobilien bietet die Aufwertung veralteter öffentlicher Innenbereiche, einschließlich Aufzügen und Toiletten, mit hochwertigeren Materialien und Einrichtungsgegenständen im Allgemeinen die größte Rendite.

Eine der kostengünstigsten Möglichkeiten, die Ästhetik und die Attraktivität einer Immobilie zu verbessern, ist die Verbesserung der Landschaftsgestaltung. Oft kann man abfallende oder abgestorbene Pflanzungen einfach ersetzen. Wenn Sie mehr tun möchten, lassen Sie sich von Ihrem Landschaftspflegeunternehmen Vorschläge unterbreiten oder wenden Sie sich an einen Landschaftsarchitekten. Gemeinschaftsgärten sind heutzutage ebenfalls sehr beliebt und fördern den Stolz und das Engagement der Gemeinschaft. Wenn das Wasser jeden Tag teurer wird, sollten Sie die Installation eines automatisierten, wassersparenden Tropfbewässerungssystems oder sogar von recyceltem Wasser in Erwägung ziehen, sofern es in Ihrer Region verfügbar ist.

Betriebskosten senken

Einer der ersten Schritte nach dem Kauf eines Mietobjekts ist die Bewertung der laufenden Betriebskosten. Prüfen Sie, ob Verbesserungspotenzial besteht, insbesondere ohne die Mieter zu beeinträchtigen.

Wenn Sie die örtlichen Versorgungsunternehmen bitten, ein Energieaudit durchzuführen, können Sie Möglichkeiten zur Kostenreduzierung ermitteln. Neue Technologien machen den Einsatz von LED-Beleuchtung, Solarenergie und Hydronik-Heizsystemen attraktiv. Die Umwandlung von vorhandener verschwenderischer Beleuchtung in LEDs allein führt zu einer echten Reduzierung Ihres Energieverbrauchs und hilft Ihnen dabei, die ständig steigenden Raten Ihres örtlichen Stromversorgers auszugleichen.

Das Verfolgen Ihres Erdgasverbrauchs kann Sie auch (wenn Sie einen ungeklärten Anstieg sehen) auf mögliche geringfügige Lecks aufmerksam machen, die teuer (und gefährlich) sein können. Robert hatte kürzlich eine Immobilie, in der sich die monatliche Erdgasrechnung in der Nebensaison buchstäblich verdoppelte, und ein einfacher Anruf bei der Gasgesellschaft, die das Leck kostenlos aufspürte und reparierte, löste das Problem. Sie boten ihm sogar eine Gutschrift für den übermäßigen Verbrauch an, da sie so froh waren, die potenzielle Haftung eines Erdgaslecks zu vermeiden!

Die in vielen Landesteilen rasch steigenden Kosten für Wasser- und Abwasserservices haben die Installation einzelner Submeter kosteneffektiv gemacht, um die Kosten für jede Mieterin auf der Grundlage ihrer tatsächlichen Nutzung aufzuteilen und zu amortisieren. Separate Wasserzähler für Landschaftsbereiche eliminieren nur dann Ihre Kanalgebühren, wenn diese von Ihrem örtlichen Wasserversorger angeboten werden. Der beste Weg zur Ressourcenschonung in Ihren Häusern besteht darin, Ihre Mieter direkt für die Ressourcennutzung verantwortlich zu machen. Auf diese Weise können die Mieter ihre eigenen Kosten kontrollieren und Geld sparen.

Bitten Sie bei größeren Wohn- und Gewerbeimmobilien jeden der derzeitigen Auftragnehmer und Dienstleister, ein Angebot oder eine Offerte vorzulegen. Finden Sie andere vergleichbare Firmen und geben Sie Ihr Geschäft letztendlich an jene Firmen weiter, die versichert sind und für Ihren Dollar das Beste bieten. Mit dem Wachstum Ihres Immobilienimperiums wissen Sie, wer die besten Anbieter sind, und Sie werden möglicherweise feststellen, dass Auftragnehmer und Dienstleister Rabatte basierend auf dem Volumen anbieten.

Eine weitere großartige Möglichkeit, Ihre Betriebskosten zu senken, ohne Arten und Umfang des Versicherungsschutzes oder der Versicherungspolicen zu verringern, besteht darin, Ihre verschiedenen Mietobjekte unter einer Versicherungspolice zu kombinieren. Einzelheiten erfahren Sie von Ihrem Versicherungsmakler.

Immobiliensteuerveranlagungen hinterfragen

Eine Überprüfung der Aufwendungen für die meisten Mietobjekte zeigt, dass der Grundsteueraufwand häufig einer der größten Kosten im Immobilienbesitz ist. In vielen Teilen des Landes ist die Grundsteuer an den Wert der Immobilie gebunden. Wenn dies für Ihre Region zutrifft und die Immobilienwerte sinken, wenden Sie sich an Ihren örtlichen Gutachter und erkundigen Sie sich nach einer Neubewertung. Ein niedrigerer Steuerbescheid führt zu einer direkten Reduzierung Ihrer Grundsteuerrechnung und einer entsprechenden Erhöhung Ihres Cashflows.

Sie mögen sich gegenüber der Bürokratie hilflos fühlen, aber denken Sie daran, dass Steuerbeamte dafür bekannt sind, Schreibfehler zu machen oder bei der Bewertung von Mietobjekten nicht alle Faktoren zu berücksichtigen. Einige Gutachter ermitteln den angemessenen Wert Ihrer Immobilie nicht sorgfältig, versuchen jedoch, die Immobilie auf der höchstmöglichen Ebene zu bewerten, ohne dass eine erneute Bewertung erforderlich wird. Wenn es keine Beschränkungen gibt, können sie den festgestellten Wert sogar jedes Jahr erhöhen, bis Sie reagieren. Denn je höher der geschätzte Wert Ihrer Immobilie ist, desto höher sind Ihre Grundsteuern und desto mehr Geld wird für die Ausgaben der lokalen Regierung ausgegeben. Denken Sie daran, dass außer Ihnen niemand nach Ihren besten Interessen Ausschau halten wird.

Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihre Bewertung zu hoch ist, wenden Sie sich an Ihren Prüfer. Sie ist möglicherweise bereit, Anpassungen vorzunehmen, wenn Sie Ihre Meinung mit sorgfältigen Nachforschungen und einer guten Präsentation untermauern. Oder Sie müssen möglicherweise einen formellen Protest gegen die Grundsteuer einlegen. Proteste werden oft erst im Büro des Gutachters oder bei einer örtlichen Beschwerdekammer verhandelt. Wenn ein Rechtsstreit fortbesteht, können in vielen Staaten Rechtsmittel eingelegt werden. In diesem Fall möchten Sie wahrscheinlich einen Fachmann beauftragen, Ihren Fall zu präsentieren und ihn mit relevanten Daten aus dem lokalen Markt zu unterstützen.

Schneller refinanzieren und Eigenkapital aufbauen

Obwohl Sie möglicherweise nur wenig Kontrolle über die Zinssätze haben und Ihrem Kreditgeber ausgeliefert sind, es sei denn, Sie haben ein festverzinsliches Darlehen, dürfen Sie nicht vergessen, dass die Refinanzierung auf einen niedrigeren Zinssatz einen enormen Einfluss auf Ihren Cashflow haben kann. Ein zinsloses Darlehen oder eine Hypothek mit einer Laufzeit von 40 Jahren kann natürlich auch Ihre Schuldendienstzahlungen reduzieren und Ihren Cashflow steigern. Diese Optionen sind jedoch äußerst riskant und werden nicht empfohlen.

Sie können Ihren Aktienaufbau durch die Refinanzierung auf ein kurzfristigeres Darlehen verbessern. Wenn Sie zum ersten Mal ein Mietobjekt kaufen, sind Ihre Mieteinnahmen für die Ausführung Ihrer Hypothekenzahlungen in der Regel sehr gering, und Sie müssen eine Finanzierung mit einer Amortisationsdauer von 25 oder sogar 30 Jahren verwenden. Nachdem Sie die Immobilie mehrere Jahre lang besessen haben, stellen Sie möglicherweise fest, dass sich der Cashflow so weit verbessert hat, dass die Immobilie eine höhere Hypothekenzahlung bewältigen kann. Dann können Sie in Erwägung ziehen, Ihre langfristige Hypothek in eine kurzfristige Hypothek umzufinanzieren, sodass sich der Betrag der Kapitalherabsetzung, die mit jeder Zahlung gezahlt wird, dramatisch erhöht.

Eine andere Möglichkeit, ähnliche Ergebnisse zu erzielen, besteht darin, zusätzliche Zahlungen zu veranlassen, die als Kapitalherabsetzung bezeichnet werden. Diese Strategie kann den Gesamtbetrag der über die Restlaufzeit des Kredits gezahlten Zinsen erheblich reduzieren und den Tilgungszeitpunkt des Kredits erheblich verkürzen, da die auf den Kredit gezahlten Zinsen eine Funktion des ausstehenden Kapitalbetrags sind. Robert wendet diese Strategie routinemäßig bei der Refinanzierung von Immobilien an, die über verbesserte Fundamentaldaten verfügen (Wertsteigerung und höherer Cashflow), sodass er von einem 20- oder 30-jährigen Darlehen zu einem 15-jährigen Darlehen wechseln kann. Wenn die Zinssätze gefallen sind, wird die monatliche Zahlung möglicherweise nicht einmal wesentlich steigen.

Vergewissern Sie sich vor der Refinanzierung oder vor weiteren Kapitalzahlungen, dass für Ihr Darlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung besteht. Kreditgeber verlassen sich auf eine bestimmte Investition oder finanzielle Verzinsung ihres Geldes, und die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits führt zu zusätzlichen Kosten, sodass sie in den ersten Jahren des Kredits möglicherweise eine Vertragsstrafe vorsehen. Außerdem verzichten einige Kreditgeber auf Vorauszahlungsstrafen, wenn sie Ihre Refinanzierung abwickeln.

Steuervorteile nutzen

Die Steuervorteile, die Immobilien erhalten, variieren von Investor zu Investor, aber die meisten Vermieter sehen Steuervorteile als einen Schub für ihre Rendite an.

Sogar unerfahrene Immobilieninvestoren können die großzügigen Steuerersparnisse mit dem Kapitalgewinnausschluss für ihre Hauptwohnsitze nutzen. Dieser Ausschluss ermöglicht es Verkäufern, jegliche Einkommenssteuer auf ihren Kapitalgewinn von bis zu 500.000 USD vollständig zu eliminieren, wenn sie einige einfache Anforderungen erfüllen. Für Investoren, die bereit sind, während der Renovierung in der Immobilie zu wohnen, kann die serielle Strategie des Eigenheimverkaufs alle paar Jahre angewendet werden, um steuerfreie Gewinne zu erzielen.

Immobilieninvestoren in großen Wohn- und Gewerbeimmobilien nutzen routinemäßig einen simultanen oder steuerlich verzögerten Umtausch, der es ihnen ermöglicht, ihr Geld am Laufen zu halten, anstatt Steuern zu zahlen. Je mehr Geld Sie in Immobilien investiert haben, desto besser sind Ihr Cashflow und Ihre Vermögensbildung.

Die Abschreibung oder Kostendeckung ermöglicht es dem Eigentümer, einen nicht zahlungswirksamen Abzug vorzunehmen, der das zu versteuernde Einkommen aus der Immobilie verringert. Grundstücke sind nicht abschreibungsfähig, daher richtet sich die Höhe der Abschreibung nach dem Wert der Gebäude. Eine Möglichkeit zur Maximierung des potenziellen Steuerschutzes von Immobilien besteht darin, aggressiv den höchstmöglichen (für die IRS jedoch akzeptablen) Prozentsatz der Anschaffungskosten der Immobilie auf die Gebäude zu verteilen, um einen höheren Abzug für die Abschreibung zu erzielen.

Abschreibungen sind nicht zahlungswirksam und führen daher häufig zu steuerpflichtigen Verlusten, obwohl der tatsächliche Cashflow für die Immobilie positiv ist. Erkundigen Sie sich bei Ihrer CPA oder Ihrem Steuerberater nach der Kostentrennung (Festlegung separater und häufig beschleunigter Abschreibungspläne für verschiedene Gebäudeteile), um Ihre Abschreibungen zu maximieren. Auch wenn Sie einen steuerpflichtigen Verlust nicht sofort zur Verrechnung anderer Einkünfte verwenden können, können Sie ihn in Jahren verwenden, in denen Sie ein passives Einkommen haben, z.

Seien Sie bereit, weiterzumachen

Wenn die meisten Menschen über Immobilien nachdenken, stellen sie richtig fest, dass Wertschätzung der Ort ist, an dem das echte Geld verdient wird. Immobilien haben sich im Laufe der Zeit als werterhaltende und wertsteigernde Investition erwiesen. Selbst eine durchschnittliche jährliche Aufwertungsrate von 5 Prozent erhöht Ihr Vermögen im Laufe der Zeit dramatisch.

Die Wertschätzung kann jedoch stark von externen Kräften beeinflusst werden, wie zum Beispiel dem Zustand der Nachbarschaft und der lokalen Wirtschaft. Immobilieninvestoren müssen daher eine gründliche Due Diligence-Prüfung durchführen. Aber auch nach dem Kauf einer Immobilie können Sie sich nicht einfach zurücklehnen und die Investition in Schwung bringen. Wenn die Nachbarschaft, in der Sie sich befinden, eine Abwärtsbewegung beginnt, seien Sie bereit, zu verkaufen und in eine dynamischere Gegend zu investieren, die mehr Aufwärtspotenzial bietet.

Während des großen wirtschaftlichen Abschwungs in den späten 2000er und frühen 2010er Jahren riet Robert den Eigentümern von stabilisierten und Cashflow-fähigen Mietobjekten in etwas weniger begehrenswerten Gegenden, auf der Suche nach finanzkräftigen und motivierten Verkäufern von Objekten mit verzögerter Instandhaltung und / oder schlechtem Management in der Region zu sein beste nachbarschaften. Warum? Denn während alle Immobilienwerte zurückgingen, könnten Sie bei einer gut verwalteten, Cashflow-fähigen Immobilie in einem „B“ -Viertel immer noch einen guten Wert erzielen, indem Sie eine Immobilie, die aufgeschoben wurde, verkaufen und anschließend über eine 1031-Börse kaufen wurde nicht gut verwaltet oder in einem "A" -Bereich gepflegt. Sie tauschen sich im Wesentlichen an einem viel besseren Ort aus. Dann wenden Sie Ihre nachgewiesenen Fähigkeiten zur Verbesserung der Kondition und des Cashflows an. Dies ist zwar immer eine gute Strategie und in schwachen Märkten oder wirtschaftlichen Abschwüngen umsetzbar, aber eine der besten Möglichkeiten, um Ihr begrenztes Kapital effizient zu nutzen, um schrittweise ein Portfolio gut gelegener Immobilien aufzubauen, ohne die oft hohen Preise zahlen zu müssen, die Sie dafür bezahlen würden Begegnung mit einfachem Einkauf in den besten Gegenden von Anfang an.

Management verbessern

Management ist der eine Aspekt des Immobilienbesitzes, der den Eigentümern einen Vorteil gegenüber anderen Arten von Investitionen bietet. Sie können den CEO eines großen Unternehmens nicht anrufen und ihm mitteilen, dass er das Produkt oder die Preise seines Unternehmens ändern soll. Eine überlegene Verwaltung Ihrer eigenen Mietobjekte kann sich jedoch direkt auf Ihre Ergebnisse auswirken.

Die Fähigkeit, verschiedene Managementstrategien zu steuern und sofort umzusetzen, kann zu zufriedeneren Mietern und längerfristigen Mietverträgen führen. Einige Eigentümer sind sehr praktisch mit ihren Immobilien, andere bevorzugen es, die täglichen Herausforderungen von einem Fachmann bewältigen zu lassen, aber ein versierter Investor weiß, dass Eigentümer mit Top-Management die besten Kapitalrenditen erzielen.

Robert ist seit Jahrzehnten ein Immobilienverwalter, der alle Arten von Renditeobjekten verwaltet. Er hat einige der besten und einige der schlechtesten Management-Unternehmen des Landes gesehen und mit ihnen konkurriert. Die Redewendung „Sie bekommen, wofür Sie bezahlen“ bedeutet, wenn Sie einen Dienstleister zu einem sehr niedrigen Preis finden, weil er nicht sehr gut ist. Dies gilt sicherlich auch für Immobilienverwaltungsunternehmen, die im Wettbewerb um möglichst geringe Verwaltungsgebühren stehen.

Die Realität ist, dass die ordnungsgemäße Verwaltung einer Immobilie mit den in diesem Buch beschriebenen Techniken, um die besten finanziellen Ergebnisse zu erzielen, viel Zeit und Mühe kostet und häufige Besuche Ihrer Mietobjekte erfordert. Die Niedrigbieter für die Immobilienverwaltung können die von Ihnen benötigten Dienstleistungen nur dann anbieten, wenn sie eine angemessene Gebühr erheben. Ebenso besorgniserregend für Sie ist natürlich, dass einige Immobilienverwalter Entschädigungsvereinbarungen haben, die ihnen durch versteckte Profitcenter zugute kommen, wie zum Beispiel Aufschläge für Instandhaltung, Arbeitskräfte und Material oder nicht genannte verbundene Unternehmen. Verwaltungsgesellschaften müssen wie alle Unternehmen ihre Kosten decken und einen angemessenen Gewinn erwirtschaften. Wir sind jedoch der Meinung, dass Sie nur eine Verwaltungsgesellschaft einsetzen sollten, die ihre Einnahmen eindeutig und offen durch die im Voraus ausgehandelte und vollständig offen gelegte Immobilienverwaltungsgebühr erzielt .

Sie müssen feststellen, ob Sie die beste Person sind, um Ihre Einkommenseigenschaften zu verwalten, oder ob Sie besser dran sind, einen Fachmann einzustellen. Die Antwort hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, aber in der Anfangszeit ist es für viele die richtige Antwort, sich selbst zu verwalten. Und während Ihr Portfolio klein ist, gibt es niemanden, der in der Lage ist, Ihren zeitlichen Aufwand zu decken. Für praktisch alle Immobilieninvestoren wird jedoch der Tag kommen, an dem Sie am besten von einem professionellen Immobilienverwalter betreut werden. Der richtige Immobilienverwalter wird seine umfassende und praktische Erfahrung in der Verwaltung vieler Immobilien in Kombination mit wichtigen Branchenkenntnissen und -informationen einbringen und in der Lage sein, die Verwaltungspraktiken und -richtlinien und -verfahren, die zu einer besseren Verwaltung führen, schnell umzusetzen. Richtiges Management kann wirklich einen großen Unterschied in Ihrem Cashflow bewirken.